Piše: Josip Perkušić, odvjetnik u Zagrebu
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine prodavatelj se obvezuje predati kupcu nekretninu u vlasništvo i posjed, a kupac se obvezuje isplatiti ugovorenu kupoprodajnu cijenu i tu nekretninu primiti. Riječ je o glavnom, konsenzualnom ugovoru čija pravna narav proizlazi iz općih odredbi Zakona o obveznim odnosima, dok se stjecanje prava vlasništva na nekretnini ostvaruje upisom u zemljišne knjige sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. U pravnom prometu nekretninama, glavni ugovor o kupoprodaji predstavlja završnu i najvažniju fazu transakcije, u kojoj se konačno određuju prava i obveze ugovornih strana, nastavno na već sklopljeni predugovor i isplaćenu kaparu.
1. Stranke i predmet ugovora
Ugovor mora sadržavati potpunu identifikaciju ugovornih strana (ime i prezime, OIB, prebivalište) te precizan opis nekretnine sukladno podacima iz zemljišne knjige – broj katastarske čestice, zemljišnoknjižno tijelo, katastarsku općinu, površinu, a kod etažiranih nekretnina i oznaku posebnog dijela (suvlasnički dio vezan za određeni stan, spremište i sl.). Prodavatelj daje izjavu i jamstvo da je isključivi vlasnik nekretnine, da nad njom nije u tijeku sudski ili upravni postupak te da ne postoje prava trećih osoba koja isključuju, umanjuju ili ograničavaju pravo vlasništva kupca.
2. Kupoprodajna cijena i način plaćanja
Kupoprodajna cijena se u pravilu određuje u fiksnom, nepromjenjivom iznosu, uz naznaku eventualno već isplaćene kapare temeljem prethodno sklopljenog predugovora, koja se uračunava u ukupnu cijenu. Kada se transakcija financira stambenim kreditom kupca, ugovor treba precizno razraditi dinamiku i redoslijed isplata – dio sredstava usmjerava se izravno vjerovniku radi zatvaranja postojećeg založnog prava kojim je nekretnina opterećena, a preostala razlika prodavatelju na naznačeni račun. Cjelokupna cijena najčešće se isplaćuje prije izdavanja tabularne isprave i predaje nekretnine u posjed kupcu.
3. Tabularna izjava (clausula intabulandi)
Tabularna izjava jest jednostrana, ovjerena izjava prodavatelja kojom on dopušta kupcu da bez ikakve daljnje suglasnosti ili odobrenja zatraži i ishodi uknjižbu prava vlasništva na nekretnini u svoju korist, uz istodobno brisanje prava vlasništva prodavatelja. Njezino izdavanje se u pravilu uvjetuje potpunom isplatom kupoprodajne cijene i utvrđenjem da prodavatelj prema kupcu nema daljnjih potraživanja po toj osnovi.
4. Zemljišnoknjižno stanje i tereti
Kupac je dužan prije potpisivanja ugovora izvršiti uvid u izvornik zemljišnoknjižnog izvatka i upoznati se sa zemljišnoknjižnim stanjem nekretnine. Ako je nekretnina opterećena postojećim založnim pravom, najčešće radi ranije podignutog stambenog kredita prodavatelja, ugovor mora sadržavati njegovu obvezu da odmah po primitku sredstava poduzme sve radnje potrebne za brisanje tog tereta, uz određivanje konkretnog roka za provedbu brisanja u zemljišnoj knjizi. Prodavatelj jamči i da nekretnina ne predstavlja bračnu ili izvanbračnu stečevinu koja bi mogla biti predmet zahtjeva trećih osoba.
5. Predaja u posjed i troškovi
Trenutak predaje posjeda uobičajeno se vezuje uz dan isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, a ugovorne strane o tome sastavljaju zapisnik o primopredaji kojim se utvrđuje stanje nekretnine, popis stvari koje ostaju u njoj te stanje podmirenih režijskih troškova. Ugovorom se određuje i koja strana snosi troškove sklapanja ugovora, ovjere potpisa kod javnog bilježnika te poreza na promet nekretninama, što je u praksi najčešće obveza kupca.
6. Rješavanje spora i stupanje na snagu
Ugovor treba sadržavati odredbu o mjerodavnom pravu i stvarno nadležnom sudu za slučaj spora koji se ne uspije riješiti sporazumno, kao i jasno određenje trenutka stupanja na snagu, koji se u praksi vezuje uz potpisivanje i ovjeru potpisa svih ugovornih strana kod javnog bilježnika.
7. Ključni pravni rizici
(1) Prije sklapanja ugovora potrebno je temeljito provjeriti zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine.
(2) Ugovor o kupoprodaji nekretnine izrazito je formalan pravni posao, pa određene pogreške prilikom sastavljanja ugovora ili tabularne izjave/isprave mogu dovesti do nemogućnosti provedbe transakcije, odnosno prijenosa prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
(3) U praksi se zahtijeva da prodavatelj pribavi izjavu bračnog druga, ako je u braku, kojom on daje suglasnost na prodaju, odnosno da prodavatelj pred javnim bilježnikom izjavi da nije u bračnoj zajednici, odnosno da predmetna nekretnina ne predstavlja bračnu stečevinu.
(4) Potrebno je precizno odrediti u kojem se trenutku izdaje tabularna isprava, kod koga je ona deponirana te kada se predaje kupcu.
(5) Ugovor stupa na snagu tek kada ga potpišu sve ugovorne strane i ovjere svoje potpise pred javnim bilježnikom.
Zaključak
Ugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja pravni instrument kojim se konačno realizira transakcija započeta predugovorom i kaparom, uz preuzimanje jasno definiranih prava i obveza ugovornih strana. Njegova pravna učinkovitost ovisi o preciznosti odredaba o predmetu, cijeni, tabularnoj izjavi, zemljišnoknjižnom stanju i predaji posjeda. Stoga je sastavljanje ovog ugovora nužno povjeriti stručnoj osobi koja će, uz poznavanje propisa i prakse zemljišnoknjižnih odjela, osigurati pravnu sigurnost svih uključenih strana.
Zagreb, 31.08.2026. godine