Verfasst von Josip Perkušić, Rechtsanwalt in Zagreb
Mit einem Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie verpflichten sich der Verkäufer und der Käufer, künftig einen Hauptkaufvertrag abzuschließen, wobei dessen wesentliche Bestandteile bereits im Voraus festgelegt werden. Seine rechtliche Natur ergibt sich aus den allgemeinen Bestimmungen des kroatischen Schuldrechtsgesetzes (Zakon o obveznim odnosima), welches die Entstehung und Wirkungen von Schuldverhältnissen regelt und ausdrücklich die Vertragsfreiheit innerhalb der Grenzen zwingender Vorschriften sowie der Grundsätze von Treu und Glauben zulässt. Im Immobilienverkehr erfüllt der Vorvertrag eine wesentliche Funktion zur Gewährleistung der Rechtssicherheit vor der endgültigen Durchführung der Transaktion.
- Wesentliche Bestandteile des Vorvertrags
Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Bestandteile des zukünftigen Hauptkaufvertrags enthalten, insbesondere den Vertragsgegenstand und den Kaufpreis.
Von besonderer Bedeutung ist die Bestimmung über die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags, die üblicherweise als wesentlicher Vertragsbestandteil vereinbart wird. Dadurch wird im Falle der Nichteinhaltung der Frist eine automatische Auflösung des Vorvertrags ermöglicht, ohne dass es einer zusätzlichen Willenserklärung bedarf.
- Anzahlung (Angeld) und Rücktrittsgeld – Rechtliche Ausgestaltung
Die Anzahlung (Kapara) ist ein im Schuldrechtsgesetz ausdrücklich geregeltes Institut, das sowohl der Sicherung der Vertragserfüllung als auch als Nachweis für den Abschluss des Vertrags dient. Nach den gesetzlichen Bestimmungen gilt: Erfüllt die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, ihre Verpflichtung nicht, ist die andere Partei berechtigt, die Anzahlung zu behalten. Im umgekehrten Fall ist die empfangende Partei verpflichtet, den doppelten Betrag zurückzuerstatten.
Die Anzahlung kann auch als Rücktrittsgeld (odustatnina) vereinbart werden, wodurch sie eine doppelte Funktion erhält:
– Sicherung der Vertragserfüllung sowie
– Einräumung eines einseitigen Rücktrittsrechts gegen finanzielle Folgen.
Eine solche Vertragsgestaltung (unter ausdrücklicher Bezugnahme auf Art. 307 des Schuldrechtsgesetzes) ist rechtlich von besonderer Bedeutung, da sie die Folgen der Nichterfüllung klar festlegt: Der Käufer verliert die Anzahlung, während der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzuzahlen hat.
- Zentrale rechtliche Risiken
Trotz ihrer weiten Verbreitung birgt die Verwendung eines Vorvertrags bestimmte Risiken:
(1) Risiko der Unwirksamkeit wegen Fehlens wesentlicher Bestandteile
Enthält der Vorvertrag nicht die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags, kann er rechtlich nicht durchsetzbar sein.
(2) Grundbuchrisiken
Der Käufer übernimmt das Risiko bestehender Eintragungen, sofern er diese vorbehaltlos akzeptiert, was insbesondere bei historischen Belastungen oder ungeklärten Eigentumsverhältnissen häufig vorkommt.
(3) Risiko der Anzahlung als Rücktrittsgeld
Den Parteien ist häufig nicht bewusst, dass eine Anzahlung zugleich ein Rücktrittsrecht begründen kann, was zum Scheitern der Transaktion bei vergleichsweise begrenzten finanziellen Konsequenzen führen kann.
(4) Frist als wesentlicher Vertragsbestandteil
Eine strikt formulierte Frist kann zur automatischen Auflösung des Vorvertrags und zum Verlust der Anzahlung führen, ohne Möglichkeit einer nachträglichen Erfüllung.
(5) Risiko des Nichtabschlusses des Hauptvertrags
Obwohl die Möglichkeit besteht, den Abschluss des Hauptvertrags gerichtlich durchzusetzen, werden in der Praxis häufiger die Sanktionen im Zusammenhang mit der Anzahlung aktiviert als Ansprüche auf Naturalerfüllung geltend gemacht.
- Schlussfolgerung
Der Vorvertrag über den Immobilienkauf stellt ein wesentliches rechtliches Instrument zur Strukturierung der Transaktion und zur Verteilung der Risiken zwischen den Vertragsparteien dar. Seine rechtliche Wirksamkeit hängt maßgeblich von der Präzision der vertraglichen Regelungen ab, insbesondere hinsichtlich des Vertragsgegenstands, des Kaufpreises, der Fristen sowie der Regelung der Anzahlung.
Die Vereinbarung einer Anzahlung als Rücktrittsgeld verstärkt die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung, eröffnet jedoch zugleich die Möglichkeit eines einseitigen Rücktritts vom Vertragsverhältnis.
Daher ist bei der Ausarbeitung eines Vorvertrags erhöhte fachliche Sorgfalt geboten, unter klarer Festlegung sämtlicher rechtlicher und tatsächlicher Umstände, um Streitigkeiten zu vermeiden und Rechtssicherheit für alle Vertragsparteien zu gewährleisten.
Zagreb, den 20. April 2026