Sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine i pravni učinci kapare – normativni okvir, ugovorna struktura i rizici

Piše: Josip Perkušić, odvjetnik u Zagrebu

Predugovorom o kupoprodaji nekretnine prodavatelj i kupac se obvezuju da će u budućnosti sklopiti glavni ugovor, uz prethodno definiranje njegovih bitnih sastojaka. Njegova pravna narav proizlazi iz općih odredbi Zakon o obveznim odnosima, koji uređuje nastanak i učinke obveznih odnosa te izričito dopušta slobodu ugovaranja u granicama prisilnih propisa i načela savjesnosti i poštenja. U praksi prometa nekretninama, predugovor ima ključnu funkciju osiguranja pravne sigurnosti prije konačne realizacije transakcije.

1. Bitni elementi predugovora

Predugovor mora sadržavati sve bitne sastojke budućeg glavnog ugovora o kupoprodaji, prvenstveno predmet i cijenu.

Posebnu važnost ima odredba o roku za sklapanje glavnog ugovora, koji je u uobičajeno određena kao bitan sastojak. Time se omogućuje automatski raskid predugovora u slučaju nepoštivanja roka, bez potrebe za dodatnim očitovanjem volje.

2. Kapara i odustatnina – pravni režim

Kapara je institut izričito uređen Zakonom o obveznim odnosima, kao sredstvo osiguranja ispunjenja obveze i dokaz sklapanja ugovora. Prema zakonskim pravilima, ako strana koja je dala kaparu ne ispuni svoju obvezu, druga strana može zadržati kaparu, dok u suprotnom slučaju mora vratiti dvostruki iznos.

Kapara može biti ugovorena kao odustatnina, što znači da ima dvostruku funkciju:

– osiguranje ispunjenja ugovora,

– pravo na jednostrani raskid uz financijske posljedice.

Takva formulacija (pozivanje na čl. 307. ZOO) pravno je iznimno važna jer jasno određuje posljedice neispunjenja: kupac gubi kaparu, dok prodavatelj vraća dvostruki iznos.

3. Ključni pravni rizici

Unatoč širokoj primjeni, predugovor nosi određene rizike:

(1) Rizik nevaljanosti zbog nedostatka bitnih elemenata

Ako predugovor ne sadrži bitne sastojke glavnog ugovora, može biti pravno neprovediv.

(2) Zemljišnoknjižni rizici

Kupac preuzima rizik postojećih upisa ako ih prihvati bez rezerve, što je čest slučaj kod povijesnih tereta ili nesređenih vlasničkih odnosa.

 

(3) Rizik kapare kao odustatnine

Stranke često nisu svjesne da kapara može značiti i pravo na odustanak, što može dovesti do gubitka transakcije uz relativno ograničene financijske posljedice.

(4) Rok kao bitan sastojak

Stroga formulacija roka može dovesti do automatskog raskida i gubitka kapare bez mogućnosti naknadnog ispunjenja.

(5) Rizik nesklapanja glavnog ugovora

Iako postoji mogućnost sudskog zahtjeva za sklapanje glavnog ugovora, u praksi se češće aktiviraju sankcije kapare nego prisilno sklapanje.

5. Zaključak

Predugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja ključni pravni alat za strukturiranje transakcije i raspodjelu rizika između ugovornih strana. Njegova pravna učinkovitost ovisi o preciznosti ugovornih odredbi, osobito u pogledu predmeta, cijene, rokova i režima kapare. Ugovaranje kapare kao odustatnine dodatno pojačava pravne posljedice neispunjenja, ali istodobno otvara mogućnost jednostranog izlaska iz odnosa.

Stoga je pri sastavljanju predugovora nužno pristupiti s povećanom pažnjom dobrog stručnjaka, uz jasno definiranje svih pravnih i faktičnih okolnosti, kako bi se izbjegli sporovi i osigurala pravna sigurnost ugovornih strana.

Zagreb, 20.04.2026. godine