Verfasst von Josip Perkušić, Rechtsanwalt in Zagreb
Mit einem Kaufvertrag über eine Immobilie verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum und den Besitz an der Immobilie zu übertragen, während sich der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie zu übernehmen. Es handelt sich um den Hauptvertrag mit konsensualem Charakter, dessen rechtliche Natur sich aus den allgemeinen Bestimmungen des kroatischen Schuldrechtsgesetzes (Zakon o obveznim odnosima) ergibt, während der Eigentumserwerb an der Immobilie durch die Eintragung in das Grundbuch gemäß dem Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) erfolgt. Im Immobilienverkehr stellt der Hauptkaufvertrag die abschließende und wichtigste Phase der Transaktion dar, in der die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien endgültig festgelegt werden, im Anschluss an den bereits abgeschlossenen Vorvertrag und die bereits geleistete Anzahlung.
1. Vertragsparteien und Vertragsgegenstand
Der Vertrag muss die vollständige Identifikation der Vertragsparteien (Name, persönliche Identifikationsnummer [OIB], Wohnsitz) sowie eine genaue Beschreibung der Immobilie gemäß den Grundbuchdaten enthalten – Katasterparzellennummer, Grundbuchkörper, Katastergemeinde, Fläche sowie, im Falle von Stockwerkseigentum, die Bezeichnung des Sondereigentumsanteils (der mit einer bestimmten Wohnung, einem Lagerraum usw. verbundene Miteigentumsanteil). Der Verkäufer erklärt und garantiert, dass er alleiniger Eigentümer der Immobilie ist, dass hinsichtlich der Immobilie kein Gerichts- oder Verwaltungsverfahren anhängig ist und dass keine Rechte Dritter bestehen, die das Eigentumsrecht des Käufers ausschließen, mindern oder beschränken.
2. Kaufpreis und Zahlungsweise
Der Kaufpreis wird in der Regel als fester, unveränderlicher Betrag festgelegt, mit Angabe einer etwaigen bereits aufgrund eines zuvor abgeschlossenen Vorvertrags geleisteten Anzahlung, die auf den Gesamtpreis angerechnet wird. Wird die Transaktion durch einen vom Käufer aufgenommenen Immobilienkredit finanziert, sollte der Vertrag den zeitlichen Ablauf und die Reihenfolge der Zahlungen genau festlegen – ein Teil der Mittel wird unmittelbar an den Gläubiger geleitet, um das bestehende, die Immobilie belastende Pfandrecht abzulösen, während die verbleibende Differenz dem Verkäufer auf das angegebene Konto gezahlt wird. Der gesamte Kaufpreis wird meist vor der Ausstellung der Tabularerklärung und der Übergabe der Immobilie in den Besitz des Käufers vollständig entrichtet.
3. Tabularerklärung (clausula intabulandi)
Die Tabularerklärung ist eine einseitige, notariell beglaubigte Erklärung des Verkäufers, mit der er dem Käufer erlaubt, ohne weitere Zustimmung oder Genehmigung die Eintragung des Eigentumsrechts an der Immobilie zu seinen Gunsten zu beantragen und zu erlangen, wobei zugleich das Eigentumsrecht des Verkäufers gelöscht wird. Ihre Ausstellung wird in der Regel von der vollständigen Zahlung des Kaufpreises sowie von der Feststellung abhängig gemacht, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer aus diesem Grund keine weiteren Forderungen hat.
4. Grundbuchstand und Belastungen
Der Käufer ist verpflichtet, vor Unterzeichnung des Vertrags Einsicht in das Original des Grundbuchauszugs zu nehmen und sich mit dem Grundbuchstand der Immobilie vertraut zu machen. Ist die Immobilie mit einem bestehenden Pfandrecht belastet, meist aufgrund eines vom Verkäufer zuvor aufgenommenen Immobilienkredits, muss der Vertrag die Verpflichtung des Verkäufers enthalten, unmittelbar nach Erhalt der Mittel alle erforderlichen Schritte zur Löschung dieser Belastung zu unternehmen, wobei eine konkrete Frist für die Durchführung der Löschung im Grundbuch festzulegen ist. Der Verkäufer garantiert ferner, dass die Immobilie keinen ehelichen oder nichtehelichen Erwerb darstellt, der Gegenstand von Ansprüchen Dritter sein könnte.
5. Besitzübergabe und Kosten
Der Zeitpunkt der Besitzübergabe wird üblicherweise an den Tag der vollständigen Zahlung des Kaufpreises gekoppelt, wobei die Vertragsparteien ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem der Zustand der Immobilie, ein Verzeichnis der in ihr verbleibenden Gegenstände sowie der Stand der beglichenen Nebenkosten festgehalten werden. Der Vertrag legt zudem fest, welche Partei die Kosten des Vertragsabschlusses, die Kosten der notariellen Unterschriftsbeglaubigung sowie die Grunderwerbsteuer trägt, was in der Praxis meist dem Käufer obliegt.
6. Streitbeilegung und Inkrafttreten
Der Vertrag sollte eine Bestimmung über das anwendbare Recht und das zuständige Gericht für den Fall eines Streits enthalten, der nicht gütlich beigelegt werden kann, sowie eine klare Festlegung des Zeitpunkts des Inkrafttretens, der in der Praxis an die Unterzeichnung und notarielle Beglaubigung der Unterschriften aller Vertragsparteien gekoppelt wird.
7. Zentrale rechtliche Risiken
(1) Vor Abschluss des Vertrags ist es erforderlich, den Grundbuchstand der betreffenden Immobilie gründlich zu überprüfen.
(2) Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist ein ausgesprochen formstrenges Rechtsgeschäft, sodass bestimmte Fehler bei der Abfassung des Vertrags oder der Tabularerklärung/-urkunde dazu führen können, dass die Transaktion beziehungsweise die Übertragung des Eigentumsrechts im Grundbuch nicht durchgeführt werden kann.
(3) In der Praxis wird verlangt, dass der Verkäufer eine Erklärung seines Ehegatten, sofern verheiratet, einholt, mit der dieser der Veräußerung zustimmt, beziehungsweise dass der Verkäufer vor einem Notar erklärt, nicht verheiratet zu sein, beziehungsweise dass die betreffende Immobilie keinen ehelichen Erwerb darstellt.
(4) Es ist genau festzulegen, zu welchem Zeitpunkt die Tabularerklärung ausgestellt wird, bei wem sie hinterlegt wird und wann sie dem Käufer übergeben wird.
(5) Damit der Vertrag in Kraft tritt, müssen ihn alle Vertragsparteien unterzeichnen und ihre Unterschriften vor einem Notar beglaubigen lassen.
Schlussfolgerung
Der Kaufvertrag über eine Immobilie stellt das rechtliche Instrument dar, mit dem die durch den Vorvertrag und die Anzahlung eingeleitete Transaktion endgültig verwirklicht wird, verbunden mit der Übernahme klar definierter Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Seine rechtliche Wirksamkeit hängt von der Präzision der Bestimmungen über den Vertragsgegenstand, den Preis, die Tabularerklärung, den Grundbuchstand und die Besitzübergabe ab. Die Ausarbeitung dieses Vertrags sollte daher notwendigerweise einer fachkundigen Person überlassen werden, die unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften und der Praxis der Grundbuchabteilungen die Rechtssicherheit aller beteiligten Parteien gewährleistet.
Zagreb, den 31. August 2026